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楼面价高了,房价一定涨吗?

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发表于 2018-12-6 11:40:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
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一心想着赚钱赶上房价的步伐,可却未曾想到房价离自己越来越远,再回头看看往时努力过的步伐,欲做“房奴”却发现已错过了这个时代。

因此不得不感叹:现在这个世道,越是努力想办成一件事情,越是以失败而告终,就好像居高的房价,压得中资产阶级的人喘不过来气。

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好了,说重点了:或许在生活中有很多人对“房价”都是非常熟悉的了,可是在拍地时常出现的“楼面价”,相信你就感到陌生了吧?那么,问题就来了:什么是楼面价呢?

什么是楼面价呢?

一般来说,楼面价就是指土地总价格除以该土地的地上允许最大建筑面积。当每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

那么“楼面价”的计算公式是什么呢?

楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率

规划建筑面积=土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

下面就用一个例子来说明下好了:

假设一个3000平米的小区土地价格600万,容积率为1.8的话,计算得出楼面价:

楼面价=600万/(3000*1.8)=1112元/平方米。

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楼面价与房价有什么关系呢?

一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

另外,房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。

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其中,土地费用作为最基本的构成因素,所占比例也是最大的。据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右。而楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房最终售价的参考标准之一。

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对于“楼面价与房价有什么关系”的这个问题,有一个大概的测算公示:

保本房价=(楼面价+建安成本)/0.83

至于为什么是0.83,中间就涉及到其他几个因素等的换算,而且这个值只是一个估值,其中很多因素会根据不同的状况会变化的。

建安成本。据了解,目前一般为2500-3000元/平米,一般去中位数2700元/平米。日后精装修交付以后,还要视开发商的精装标准而上升成本。

财务成本。主要看开发商实力(大开发商资金成本低)、销售周期(销售周期越长,财务成本越高)。

管理、营销成本。主要看开发商的成本控制能力和项目营销投入情况。

但这仅仅只是“基本上”,有些开发商为了尽快回本,可能会根据自身、周边情况做出合理调整。也就是说,楼面价高的房价不一定高,这是需要根据具体情况而视的。

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发表于 2018-12-6 13:58:33 来自手机 | 显示全部楼层
随便看看
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发表于 2018-12-6 20:59:52 来自手机 | 显示全部楼层
感谢分享
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发表于 2018-12-7 00:19:00 来自手机 | 显示全部楼层
所以宿迁现在开发商新拿地建设的小区越来越高
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发表于 2018-12-7 00:19:18 来自手机 | 显示全部楼层
但愿房子别涨了
来自: Android客户端
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发表于 2018-12-7 17:26:52 来自手机 | 显示全部楼层
想要房价降,首先要让政府降拍卖土地的价格,开发商又不是傻子贴钱来赚吆喝,最可笑的是政府限制房价,但是不限制自己土拍价格,源头不把紧,怎么来让开发商降价
来自: iPhone客户端
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